• 0785.224.432 - CERTIFICATE ENERGETICE

Topul oraselor cu cele mai accesibile apartamente

Topul oraselor cu cele mai accesibile apartamente

La un an de la lansarea variantei in lei a programului „Prima Casa“, gradul de accesibilitate a locuintelor din Romania s-a imbunatatit vizibil, in contextul in care preturile au ramas constante

In stabilirea gradului de accesibilitate al unei locuinte prin credit, trebuie analizate trei variabile: valoarea imobilului, costul creditului (rata lunara) si nivelul veniturilor (pentru a stabili ponderea ratei in venituri – gradul de indatorare).

In august 2013, cand guvernul a decis sa sustina exclusiv creditarea in lei prin programul „Prima Casa“, o familie cu venituri medii interesata de achizitia unui apartament vechi cu doua camere, in suprafata de 50 mp, trebuia sa accepte un grad de indatorare de peste 30% in toate orasele resedinta de judet din tara. La un an de la aceasta masura, numarul oraselor in care pot fi achizitionate apartamente cu un grad de indatorare de sub 30% a crescut la 13, situatie care denota imbunatatirea accesului la locuinte.

In prima jumatate a acestui an, topul oraselor care ofera acces la cel mai scazut grad de indatorare pentru achizitia unui apartament cu doua camere s-a modificat. Acum, in fruntea clasamentului se regasesc orasele Pitesti, Bucuresti, Slatina, Targu-Jiu si Sfantu Gheorghe, dupa ce, in urma cu sase luni, pe primele locuri se pozitionau Alexandria, Sfantu Gheorghe, Slatina, Resita si Bucuresti. Modificarea este pusa, in primul rand, pe seama fluctuatiei veniturilor salariale si, in unele situatii, pe ajustarea preturilor medii de tranzactionare. Pitestiul si Bucurestiul au fost cele mai dinamice in aceasta perioada, urcand de pe locul sase, respectiv cinci, in fruntea topului. Astazi, bucuresteanul cu venituri medii poate constata cu usurinta ca rata de 244 de euro/luna, rezultata la achizitia prin credit a unui apartament vechi cu doua camere, este sub nivelul chiriilor cerute de proprietari pentru acelasi tip de locuinta, facand mai avantajoasa locuirea in proprietate.

Cu alte cuvinte, daca s-ar economisi intregul venit anual al unei familii medii din Bucuresti s-ar putea cumpara un apartamente de 50 mp in circa sapte ani. Din perspectiva raportului dintre pretul locuintei si salariul anual, Bucurestiul se claseaza pe locul 10 in top, prima pozitie fiind ocupata de orasul Sfantu Gheorghe, unde acest indicator este 6,3.

La polul opus, tot orasele Oradea, Suceava, Buzau, Focsani si Vaslui sunt cele in care gradul de indatorare la achizitia unui apartament cu doua camere este cel mai ridicat din tara. In aceste orase, preturile s-au stabilizat la un nivel relativ ridicat, iar veniturile nu au recuperat diferenta. Spre exemplu, pretul mediu pe metru patrat al unui apartament vechi din Oradea este cu 16% mai mic decat in Bucuresti, insa salariul mediu este la jumatate. Astfel, in timp ce o familie de oradeni trebuie sa renunte la mai bine de jumatate din veniturile lunare pentru a-si cumpara un apartament cu doua camere, pe o perioada de 30 de ani, familia de bucuresteni are acces la acelasi tip de locuinta cu doar un sfert din venituri dedicate platii ratelor. Acest dezechilibru mai poate fi justificat si de veniturile nedeclarate care se incaseaza in aceste zone ale tarii. 

Chiar si asa, in aceste orase gradul de indatorare este sub nivelul maxim acceptat de banci, adica in jur de 60%. Mai mult, daca scadem perioada de creditare de la 30 de ani la 20 de ani observam ca gradul de indatorare ramane in parametri acceptati de banci in toate orasele resedinta de judet, cu exceptia municipiului Oradea. Trebuie retinut faptul ca analiza Capital se refera la familiile care nu au alte datorii la banci, insa foarte multe dintre acestea sunt deja indatorate prin credite de nevoi personale sau prin carduri de credit, ceea ce mai restrange gradul de accesibilitate.

Un indicator prin care se calculeaza gradul de accesibilitate al unei locuinte este raportul dintre pretul mediu pe metru patrat al unui apartament si salariul mediu lunar, indicator care pe pietele stabile se situeaza in plaja de 2-3. Acest indicator a fost mai mare de 5 in 2008, anul de explozie al preturilor imobiliare, insa acum variaza intre 1,5 si 2,9, ceea ce inseamna ca majoritatea resedintelor de judet din tara au un indice de accesibilitate in cote stabile.

Un an de „Prima Casa“ in lei

In ultimul an, pretul apartamentelor vechi, care au in continuare o pondere majoritara in imprumuturile prin „Prima Casa“, s-au ieftinit cu circa 1,7% ca medie nationala, conform indicelui Darian, iar dobanzile (DAE) practicate in cadrul acestui program s-au diminuat cu 2% si s-au stabilizat la un nivel mediu de circa 5%. Practic, dobanzile percepute pentru un credit in lei prin „Prima Casa“ au ajuns sa le egaleze pe cele practicate la imprumuturile in euro prin „Prima Casa“, din urma cu un an.

„Preturile la nivel national au scazut spectaculos de la mijlocul anului 2008 pana azi. Pentru apartamentele vechi s-a inregistrat o scadere de aproximativ 40%, iar cele noi s-au ieftinit cu 33%. Micile variatii din ultimele sase luni au fost resimtite pe piata libera mai degraba ca o stagnare a preturilor. Acesta este insa un semnal bun, o nota de optimism pe segmentul rezidential, pe care estimam o crestere moderata pe termen mediu si lung“, a declarat Adrian Crivii, presedintele companiei de consultanta si evaluare Darian.

Interesant este faptul ca pe parcursul ultimului an, ponderea locuintelor noi, construite intre anii 2008-2014, in imprumuturile acordate prin „Prima Casa“ a crescut la 37%. Consultantii observa o revenire vizibila a vanzarilor de apartamente noi dupa imbunatatirea accesului la creditele ipotecare si reducerile de pret aplicate de dezvoltatorii de locuinte in ultimii ani.

„Estimam ca imbunatatirea cererii va aduce o premiera pe piata locativa moderna, asistand in cursul acestui an la lichidarea stocurilor de locuinte construite in perioada de «boom» imobiliar“, apreciaza consultantii companiei Darian.

Romanii au accesat pana acum 21.000 de credite prin „Prima Casa“ in lei, in valoare totala de circa 3,3 mld. lei (750 mil. euro), conform datelor furnizate de catre Fondul National de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii. Cu banii imprumutati au fost cumparate locuinte cu o valoare medie de 158.000 lei (circa 36.000 de euro).  In primul semestru al acestui an, cele mai multe credite „Prima Casa“ in lei au fost obtinute de bucuresteni (27,6% din total), urmati de clujeni (8,1%) si locuitorii din judetul Ilfov (7,1%). In aceasta perioada, ritmul de acordare a creditelor a ramas constant, de circa 100 de dosare pe zi.

In cei cinci ani de cand functioneaza acest program, romanii au cumparat peste 119.200 de locuinte, pentru care au platit peste 4,56 mld. euro. In acest moment, plafonul de creditare disponibil prin „Prima Casa“ este de circa 135 mil. euro, excluzand cei aproximativ 110 mil. euro rezervati pentru achizitia de locuinte ANL.

135 mil. euro este plafonul de garantii disponibil in acest moment prin „Prima Casa“, excluzand banii alocati special pentru locuinte ANL

21 mii de credite au accesat romanii in ultimul an prin varianta in lei a programului „Prima Casa“, cu o valoare totala de 3,3 mld. lei

Sursa: http://www.capital.ro/topul-oraselor-cu-cele-mai-accesibile-apartamente.html