• 0785.224.432 - CERTIFICATE ENERGETICE

Cum se evalueaza valoarea de piata a unei locuinte

Cum se evalueaza valoarea de piata a unei locuinte

Pentru a fi revigorata, piata imobiliara trebui intai ordonata, sustin cei de la Impact Developer & Contractor SA, care au realizat eVIR (Valoare Imobiliara Reala), un sistem transparent de evaluare reala a fiecarei locuinte, ce depinde de nivelul PIB din regiune, investitiile din cartier si dotarile locuintei dau pretul real al imobilului. 

„Piata imobiliara are nevoie de un sistem de rating care sa o structureze si ordoneze, dar sa o si impulsioneze”, este de parere Dan Ioan Popp, presedintele Impact Developer & Contractor S.A., companie prezenta de 16 ani in topul dezvoltatorilor imobiliari. 

Afirmatia a fost facuta in urma unui studiu care pune la punct mecanismul de rating imobiliar rapid si transparent ce ia in calcul 3 criterii - localizarea imobilului, dotarile si serviciile din zona si locuinta in sine – cu scopul de a fixa un pret corect, calculabil cu usurinta de catre beneficiar si de dezvoltator deopotriva. Sistemul, denumit eVIR, permite stabilirea facila a marjei pretului atat pentru cerere cat si pentru oferta, ceea ce duce la cresterea increderii si facilizarea dialogului cu institutiile financiare. Metoda evalueaza costul distribuit pe metru patrat de teren sau constructie ce trebuie investit pentru a avea un anumit standing de viata asigurat prin insumarea mediului socio-economic din regiune, a structurii serviciilor publice si private, precum si a calitatii atributelor locuintei propriuzise.

„Caderea pietei imobiliare, reasezarea generala a preturilor pentru bunuri si servicii, lipsa lichiditatilor si scaderea numarului tranzactiilor au dus la dificultatea si alterarea evaluarii corecte a unui imobil. Acest proces este cu atat mai anevoios cu cat se amplifica tendinta de a simplifica excesiv criteriile de evaluare prin ignorarea aspectelor calitative si sinergice ce dau valoarea reala a bunurilor imobiliare. Adica indicatorul pretului pe metru patrat nu este nici suficient, nici real!”, explica Dan Ioan Popp,de pe pozitia celui ce a introdus conceptul de ansamblu rezidential in Romania si care a construit case pentru 11.000 de oameni, adica nivelul la care o asezare din Romania poate sa primesca statutul de oras.

Cele trei categorii de informatii pe baza carora trebuie aplicat sistemul de rating sunt:

1. bunastarea  din regiunea / localitatea in care se afla amplasat imobilul: este  cvasi-acceptat  faptul  ca venitul pe cap de locuitor este proportional cu produsul intern brut per capita, fapt ce determina nivelul investitiilor in educatie, cultura, sanatate, administratie, protectie, mediu etc . 

2. dotarile si serviciile din cartierul / zona in care se afla: existenta structurilor de servicii publice necesare intr-un  areal este dependenta de marimea populatiei existente, de marimea arealului si de veniturile medii disponibile. Acestea din urma dimensioneaza valoarea investitiei initiale, dar sustin si functionarea curenta a serviciilor. Ridicarea unui spital inseamna spre exemplu o investitie de cca. 20 de milioane de euro, o scoala necesita 1 milion de euro, o statie de epurare mica inseamna 2 milioane de euro, un teren de sport sau un bazin de inot  se traduce prin circa 0,3 milioane de euro, un kilometru de drum urban asfaltat  este cotat la 0,9 milioane de euro, un kilometru de retea de apa, canal, energie electrica sau gaze costa fiecare intre 0,2 si 1 milion de euro pe kilometru, un parc pentru promenada necesita minim 1 milion de euro la 2 hectare. Astfel, cu cat concentrarea de servicii este mai mare, cu atat calitatea vietii este mai ridicata. Practic, pe un areal de 100 de hectare (1 milion de metri patrati) se pot regasi investitii de 10 milioane sau de 100 sau de un miliard de euro. Inseamna ca investitia bruta per metru patrat de teren din areal este de 10, 100, respectiv 1.000 de euro per metru patrat de teren, investitie initiata, beneficiata si sustinuta de comunitatea din acel areal.

3. locuinta in sine: care este evaluata in functie de locatie, de suprafata, de nivelul energetic in care se incadreaza, de materialele folosite, precum si de celelalte criterii deja recunoscute de beneficiari. 

Exemplu de calcul

Fiecare nivel asociat categoriei Regiune / Cartier / Locuinta induce un aport la stabilirea valorii  estimative in euro pe metru patrat construit desfasurat  al imobilului, dupa cum urmeaza: 

F. Regiunea / localitatea poate fi de nivel: 

E. regiune fara trafic si cu PIB sub 499 euro / cap de locuitor

D. PIB intre 500 si 1.499 euro / cap de locuitor

C. PIB intre 1.500 si 2.999 euro / cap de locuitor

B. PI intre 3.000 si 6.999 euro / cap de locuitor

A. PIB intre 7.000 si 16.000 euro / cap de locuitor

Fiecare nivel are un aport la valoarea locuintei in cuantum de:

E. 20-49 euro/mp

D. 50-99 euro/mp

C. 100-249 euro/mp

B. 250-499 euro/mp

A. 500-1.000 euro/mp 

II. Cartierul / zona poate fi de nivel: 

e. zona fara echipare edilitara, fara servicii publice, dar cu drum de acces

d. zona cu echipare edilitara si drum

c. zona cu servicii publice

b. zona cu sevicii comerciale

a. zona cu servicii de elita / cultura, sport, distractie, turism 

Fiecare nivel are un aport la valoarea locuintei in cuantum de:

e. 5-39 euro/mp

d. 40-249 euro/mp

c. 250-599 euro/mp

b. 600-1.099 euro/mp

a. 1.100-2.000 euro/mp  

III. Locuinta poate fi de nivel:

5. locuinte din chirpici, paianta, valatuci

4. locuinte din lemn, caramizi nearse si boltari

3. locuinte pe structuri calculate cu echipare sumara

2. locuinte realizate conform normative, reglementari si dotari moderne

1. locuinte super echipate cu finisaje deosebite si facilitai superioare

Fiecare nivel are un aport la valoarea locuintei in cuantum de:

5. 50-149 euro/mp

4. 150-349 euro/mp

3. 350-699 euro/mp

2. 700-1.499 euro/mp

1. 1.500-3.500 euro/mp 

Daca o locuinta are ratingul de nivel Bc3 inseamna ca valoarea reala este intre 850 si 1.799 euro/mp (250/499 + 250/599 + 350/699), in timp ce pentru o locuinta cu rating Cb2, valoare de piata este intre 1.400 si 2.849 euro/mp (100/249 + 600/1.099 + 700/1.499).

Sistemul de rating, oferit gratuit timp de 6 luni de zile de catre Impact D&C S.A., propune un exemplu de evaluare pentru trei exemple de pe piata actuala:

I. comuna Valea Doftanei, jud. Prahova, langa caminul cultural, casa batraneasca

Localitatea are un PIB cuprins intre 500-1.499 euro/cap de locuitor (adica un aport de tip „D” cuprins intre 50-99 euro/mp), zona cu echipare edilitara si drum determina un aport de tip „d” intre 40-249 euro/mp, iar pentru casa de chirpici aportul este de tip „5” intre 50-149 euro/mp). Asadar evaluarea este in categoria Dd5, rezultand un pret real pe metru patrat intre 75 si 497 euro.

II. orasul Barlad, jud. Vaslui, langa fabrica de componente hidraulice, apartament bloc P+3

Localitatea  are cu  PIB cuprins intre 1.500-2.999 euro/cap de locuitor (adica un aport de tip „C” cuprins intre 100-149 euro/mp), zona este langa platforma industriala (are echipare edilitara, servicii publice care determina un coeficient de tip „b” adica 250-599 euro/mp), iar faptul ca apartamentul este in bloc vechi inseamna un coeficient „3” cu aport de 350-699 euro/mp. Deci evaluarea este intre 700-1.298 euro/mp, cu un rating de tip Cb3.

III. municipiul Bucuresti, langa ambasada Americana, apartament renovat modern in vila

Localitatea are PIB cuprins intre 7.000 si16.000 euro/cap de locuitor (aport de tip „A”cuprins intre 500-1.000 euro/mp), amplasat ultracentral (zona cu echipare edilitara, cu servicii publice, sevicii comerciale si de elita/cultura, distractie, turism, care determina un coeficient de tip „a” cu aport intre 1.100-2.000 euro/mp), iar pentru faptul ca apartamentul se gaseste in vila renovata primeste coeficient „1” (1.500-3.500 euro/mp). Deci evaluarea finala este cuprinsa intre 3.100-6.500 euro/mp, nivel Aa1.

Rationamentul poate fi dus mai departe si cu exemple reale, cunoscute:

Casa memoriala Theodor Aman situata in Bucuresti are un rating Ab2.

Casa memoriala Ioan Ratiu din Turda, jud. Cluj primeste rating  Cb3.

Casa memoriala George Enescu din Liveni, jud. Botosani este incadrata in clasa Dd4. 

Impact D&C S.A. sustine ca publicarea regulata sau online a valorilor asociate nivelurilor de rating pe regiuni sau localitati, respectiv pe cartiere, poate relansa pe scara nationala piata imobiliara. 

 

Sursa: http://ph-online.ro/afaceri/item/985-cum-se-evalueaza-valoarea-de-piata-a-unei-locuinte